莆田市城厢区人民政府关于进一步完善农村居民住宅建设管理的通知

为加强我区农村居民住宅建设管理，合理利用土地，引导农村居民住宅合理建设，促进城乡一体化健康发展，有效遏制“两违”行为，构建和谐人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》和《福建省农村居民住宅建设管理办法》、《莆田市人民政府关于进一步完善农村居民住宅建设管理的通知》、《莆田市城乡一体化综合配套改革试验总体方案》等法律法规和文件精神，结合我区实际情况，现将有关事项通知如下：

一、组织管理

农村居民建房实行分级管理，区政府是农村居民建房的管理主体，各镇人民政府（街道办事处）【以下简称镇（街道）】是本行政区域农村居民建房管理的实施主体，相关职能部门是农村居民建房的业务指导、监督检查主体。具体职责如下：

区政府负责本行政区域农村居民建房管理工作，根据宅基地现状和发展需求，制定上报新增宅基地用地计划；督促各镇（街道）科学编制村庄规划；负责农村宅基地审批和登记发证工作。

镇（街道）应成立农村居民建房管理小组，小组成员由村镇规划建设、国土、公安、计生等相关职能部门、镇（街道）包片干部和村（居）委会相关人员组成，农村居民建房管理小组具体负责本行政区域内农村居民建房管理工作；负责对本行政区域内宅基地全面调查摸底，建立宅基地档案；负责本行政区域内村庄规划编制，受市规划局委托开展农村居民住宅规划许可具体事务；负责批准后房屋建设、质量验收、建筑材料、施工队伍和建设档案的管理；建立农村居民住宅建设档案，做好放样核样工作，并加强施工期间的规划实施监督和质量安全管理；按照《城乡规划法》和《行政强制法》规定，开展本行政区域农村居民违法建房的具体行政执法工作。

市国土资源局城厢分局（以下简称“区国土分局”）负责根据各镇（街道）上报的宅基地需求，向市国土资源局上报农村居民住宅用地年度计划指标、组织办理农转用审查和土地规划调整工作；负责城市建设用地范围外违法建房行为的行政执法工作；负责镇（街道）土地利用总体规划编制和土地利用现状调查工作。市城乡规划局城厢办事处（以下简称“区规划办”）负责指导集镇控制性详细规划、村庄规划编制及上报工作，监督和指导农村居民住宅规划许可工作。区住建局负责组织推广村镇住宅建设通用图、集中成片建房施工质量安全监管和指导农村住宅配套设施建设（包括园林、污水、垃圾、道路、管线、给排水等）；负责协助市住建局进行建筑工匠培训及房屋产权登记。城厢区城市管理行政执法局（以下简称“区城管执法局”）负责城市建设用地范围内违法建房的行政执法工作。

二、规划管理

（一）除《莆田市城市总体规划》明确的城市建设用地由市城乡规划局组织编制控制性详细规划外，其他区域由区政府组织镇（街道）编制控制性详细规划、村庄规划，经部门审批后作为农村居民住宅规划许可的依据。对尚未编制集镇、村庄规划的，由镇（街道）组织编制村庄建设规划。村庄规划编制内容和深度应当符合《福建省村庄规划导则》（试行）。

（二）在城市建设用地范围内，且近期城市建设项目可能实施的村（居），暂列为禁建村（居），不予审批农村居民建房。虽在城市建设用地范围内，但近期城市建设项目不会马上实施的村（居），在完善控制性详细规划后，可对符合控制性详细规划和土地利用总体规划的地块进一步编制修建性详规，用以指导农村居民建房。

（三）各镇（街道）应在编制规划时，须合理划定农村居民住宅禁建区、限建区和适建区。强化“三区”管理，禁建区内不得审批农村居民住宅；限建区内属于危房的，允许利用旧房就地翻建，层数不得超过三层，人均建筑面积不得超过60平方米；适建区内农村居民可新建、翻扩建住宅,翻扩建的旧宅基地必须有合法权属来源或符合登记条件。在禁建区内的危房户、倒房户承诺自愿放弃宅基地及地上建筑物和构筑物，并交由所在村（居）委会统一管理的，可选择产权转换方式向区政府申请镇（街道）范围内剩余的安置房进行安置，安置办法参照该镇（街道）相近项目征迁补偿安置方案。在本镇（街道）内，由所在镇（街道）联合国土和住建部门进行审核报区政府确认后安置；若在主城区内可由区政府引导在三个街道范围内选择剩余安置房进行安置。

（四）农村居民住房建设应符合镇（街道）土地利用总体规划、城乡规划、村庄规划以及历史文化名镇名村保护规划等相关规定，严格遵循“先规划、后建设”原则。村庄规划在报送审批前，应当经村（居）民会议或者村（居）民代表会议讨论同意，镇（街道）应组织相关部门和专家论证后按相关程序上报审批。不符合规划或者未编制上述规划的，不得审批农村居民建房和住宅用地。严禁超指标用地，严禁占用基本农田建设住房。

（五）乡村建设规划许可证由城乡规划行政主管部门统一编号管理，城乡规划行政主管部门、镇（街道）登记发放，并建立台账，城乡规划行政主管部门定期对镇（街道）发放乡村建设规划许可证情况进行检查。

（六）镇（街道）每半年（每年7月15日前）将规划编制、规划许可和规划实施情况书面报告市城乡规划局和区政府，区政府将定期组织监督检查。对在监督检查中发现的问题责令改正，对检查情况不合格的将由市城乡规划局收回委托管理权。不依法履行职责的，按照《城乡规划法》和《福建省实施（中华人民共和国城乡规划法）办法》的追究相关人员的责任。

三、用地管理

（一）严格执行宅基地使用标准

农村居民新申请宅基地的，必须符合“一户一宅”的规定，且每户原则上不得超过宅基地面积最高限额，即3人以下每户80平方米，4-5人每户100平方米，6人以上每户120平方米，层数不超过三层（底层层高不超过4.5米，二、三层每层层高不超过3.6米），建筑面积不超过360平方米；利用空闲宅基地和未利用土地建设居民住宅的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积，层数不超过3层，总建筑面积不超过450平方米。独生子女或二女户申请住宅用地的，可按增加1人计算宅基地面积。

（二）合理控制新增农村住宅用地

区国土分局每年以镇（街道）为单位按照农村居民每1000人300平方米的标准下达新增建设用地指标，由各镇（街道）按照各村庄宅基地需求统筹安排。鼓励镇（街道）实施农村土地整治，实现农村宅基地占用农用地的计划指标和旧村复垦增加的耕地面积挂钩，区国土分局对新增耕地面积核对后，可在年度指标中按旧村复垦增加耕地50%追加新增建设用地指标给镇（街道），统筹用于本行政区域内农村居民住宅建设。对于违法用地、涉地信访量较大的镇（街道），区国土分局将停止下达用地指标，责令整改到位后根据农村居民建房需求情况进行下达。

农村居民住宅使用承包地的，所在地村（居）委会应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村（居）委会或者负责拆迁安置的单位应当向原承包方支付土地补偿费用，补偿费用不得低于我市现行征地补偿标准，住宅小区的土地补偿费用和公共设施配套费由小区内的建房户分摊缴纳，个人建房的由建房户缴纳。

（三）鼓励旧宅基地调整使用

在保障农村住宅建设用地合理需求基础上，镇（街道）应严格控制农村居民点用地总量，优先安排无房户和危房户，优先利用村内闲置宅基地和未利用地。农村居民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的宅基地由村（居）委会收回或拆除复垦。被收回旧宅基地的，居民可选择货币补偿或旧宅基地置换新宅基地，货币补偿标准由镇（街道）组织村（居）委会，根据村庄土地资源现状和经济水平，按照“一村一案”的方式制定，逐级上报区政府审批后执行；置换宅基地的，旧宅基地等面积抵换的新宅基地部分，不计缴土地补偿费用，超过部分按照实际使用的土地面积支付土地补偿费用。

（四）加强旧宅基地监督管理

村（居）委会对收回后的旧宅基地要加强管理工作，村（居）委会可视以下两种情况进行管理：一是建筑物结构、成新经鉴定能够满足居住条件的房屋，进行修缮加固后加以利用，经原使用者和村（居）委会签署收回协议，根据“一村一案”补偿到位后，可将该旧房调剂给其他住房困难户使用，也可将位置条件比较好的房屋作为生产经营用途；二是对旧房质量较差的，结合土地整治项目，申报补助资金，对旧房进行拆除复垦成为耕地。对旧宅基地收回及使用情况每半年登记造册后上报所在镇（街道），镇（街道）指定部门负责对各村（居）委会进行监管，并于每年年底汇总后报区政府备案。旧宅基地收回后旧宅基地的相关权证由村（居）委会负责及时收回，并上交镇（街道），镇（街道）汇总后上报区政府，并由相关部门注销变更。各村（居）委会对收回的宅基地具有管理权、使用权和收益权，在今后的征迁中，按征地时的土地补偿标准赔偿给村（居）委会。

四、建设管理

（一）农村居民建房必须严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，需经原批准机关同意，并办理变更手续。农村居民住宅施工质量和安全由建房户和参与建设各方共同负责。农村居民建设时应与参与建设各方签订合同，明确双方的权利和义务，并按有关规定和合同的约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。住宅建设一定规模的（四层及四层以上或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工，对集中统建的农村住房项目应办理质量安全监督手续。

（二）自建农村独栋式住宅的，原则上应选用村镇住宅建设通用图；委托设计的，应附上拟建房屋建筑平面和立面图。为节约集约用地，鼓励多户联合建设多层和小高层住宅，每户住宅建筑面积控制在240平方米以内或者人均住宅建筑面积不超过60平方米，其用地和建筑布局应符合《莆田市城市规划管理技术规定》要求。

（三）镇（街道）应当负责规划许可审批管理工作，建立农村居民住宅建设档案，做好放样、核样工作，并加强施工期间的规划实施监督和质量、安全管理。

（四）坚持“建新拆旧”原则、严格落实“一户一宅”的政策要求。凡申请建房的，建房户必须与所在村（居）委会签订旧宅基地使用权收回合同并按照“村规民约”缴纳建房履约保证金。即经批准新建或翻扩建住宅后，其他的旧房及附属设施必须在新建房屋一层后自行拆除，并把旧宅基地及附属设施用地上交村（居）委会后方能续建，其使用权归村（居）委会所有。若拆除旧房可能影响相邻房屋结构安全，则在新建房屋一层后清理旧房内所有物品，并把旧宅基地及附属设施用地上交村（居）委会后方能续建，其所有权和使用权归村（居）委会所有。

（五）镇（街道）对签订旧宅基地使用权收回合同的签订情况和建房履约保证金交纳及使用情况进行监督，视同村（居）“三资”纳入镇（街道）经管站监管。在旧房拆除后旧宅基地上交村（居）委会后一次性退还。若建房户新建一层后没有拆除旧房的，由镇（街道）组织强制拆除，取消其上交的建房履约保证金，作为拆除经费，并责令停建，直至拆除到位方可续建。

五、审批条件及流程

（一）建房申请

1.农村居民建房申请应当符合下列条件之一：

（1）因无住宅或现有住宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或翻扩建住宅的。

（2）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的，且人均住宅面积不超过20平方米的，人均建筑面积不超过60平方米的；

（3）因国家或集体建设、实施集镇、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

（4）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（5）原有住宅属D级危房需要拆除重建的；

（6）向中心村、集镇、小城镇或农村住宅小区聚集的。

2.农村居民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

（1）现有宅基地面积虽低于法定标准，但现有人均建筑面积超过60平方米的；

（2）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；

（3）年龄未满18周岁的；

（4）不符合集镇、村庄规划和镇土地利用总体规划的；

（5）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

（6）不符合“一户一宅”政策规定的；

（7）与四邻因宅基地纠纷未解决的。

3.农村居民个人申请住宅建设的，应当持下列材料向村（居）委会提出申请：

（1）《城厢区农村居民住宅用地和建设申请表》一式六份；

（2）户口簿原件及影印件；

（3）申请人身份证影印件；

（4）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村（居）民委员会或村（居）民小组重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）；

（5）限建区属危房改建的，应提供原住宅权属证明、原住宅照片以及具有相应资质危房鉴定部门出具的危房鉴定书；

（6）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村（居）委会见证或依法公证。四至范围签字时，邻居无正当理由拒不签字的，可由村调解主任调解，在调解三次以上（含三次）无效情况下，做好调解日记，由镇（街道）司法所人员、村调解主任、村包片干部、村主任三人共同签字盖村委会公章后上报审批。

（二）村（居）委会审查

村（居）委会根据镇（街道）土地利用总体规划、城市（镇）控制性详细规划或村庄规划要求，与建房户充分沟通，合理安排宅基地，每个月集中申请材料依法召开一次村（居）委会议或者村（居）民代表大会，对申请材料和农村住宅建设宅基地安排情况进行审议，在本村张榜公布征询本村居民的意见，在张榜公布之日起15日内本村居民未提出异议或者异议不成立的，应当在《城厢区农村居民住宅用地和建设申请表》中签署意见。意见中必须明确以下几项：

1.申请人家庭成员情况：是否属于本集体经济组织成员；

2.原住宅情况：原住宅的宅基地面积，原住宅的建筑面积，对原住宅进行处置意见；

3.拟批准宅基地情况：用地面积，土地坐落，是否在适建区、限建区、还是禁建区，是否存在四邻纠纷；

4.建房申请是否经过村（居）民代表会议或村（居）委会审议，是否已按规定张榜公布，是否收取土地补偿费用。

村（居）委会在签署意见后，负责上报镇（街道）审批。

（三）镇（街道）各部门联合审核

在镇（街道）设立农村建房办理窗口，统一受理农村建房申请，方便群众办事，减轻农民负担。镇（街道）应当自收到村（居）委会上报的农村住宅建设申请材料之日起10个工作日内，由农村居民建设管理小组到实地勘测，国土所对是否符合镇（街道）土地利用总体规划、是否存在符合地质灾害隐患以及土地利用现状等事项进行审核，并在1：5000土地利用总体规划图和土地利用现状图上予以标注；村建站对是否符合城市（镇）控制性详细规划或村庄规划、是否符合房屋建设相关技术规定和标准，并在1:2000以上大比例尺地形图上标注建筑位置，绘制建设用地规划红线图。经审核符合条件，村建站和国土所签署意见。

（四）镇（街道）审批

利用原宅基地翻建的，且建房占地面积不超过规定的，不须办理用地批准手续，由受委托的镇（街道）在10个工作日内审批并核发《乡村建设规划许可证》，签署审批意见。

属新建或扩建的，不涉及农转用的，由镇（街道）在10个工作日内，对符合条件的核发《乡村建设规划许可证》。经镇（街道）签署审批意见后，核发《建设用地批准书》。

涉及办理农转用，由镇（街道）负责，区国土分局配合，按照下达的宅基地新增计划指标，每年一次由区政府统一上报市政府审批。

镇（街道）应将整个镇（街道）建房审批情况每季度汇总后在镇（街道）政务公开栏中公示。

（五）区国土分局、区住建局联合审查备案

镇（街道）审批完成之后，区国土分局和区住建局定期联合对农村居民住宅建设申请进行联合审查备案，未经备案的按两违处理。

（六）放样验收

农村住宅建设规划和用地审批完成10个工作日内，农村居民建房管理小组到实地放样定界。现场根据大比例尺地形图准确放样，明确土地具体坐落位置、宅基地面积、地基标高、给排水、通风采光和道路通行等。各指标要严格按照村庄规划要求进行控制，同时参与放样的人员由农村居民建房管理小组成员、四邻相关权利人组成。放样完毕后，居民可开工建设。基础完工后，村（居）民应向农村居民建房管理小组申请基础验收，按原放样标准施工的，可继续建设，不符合放样标准的，必须整改后才能继续建设。对与审批要求不相符的，限一个月内整改到位，无法整改的，按“违法用地、违法建设”相关规定进行拆除。农村居民建住宅应在自批准之日起六个月内动工建设，一年内完成建设。需要延期的，应当在期限届满三十日前向发证机关提出延期申请，延期期限不得超过六个月。逾期未申请延期或者申请延期未获批准的，建设用地批准书及乡村建设规划许可证自行失效。如需建设，须重新办理批准手续。居民住宅建成后，由农村居民建房管理小组到实地检查是否按照批准的面积、界址点和其他规划条件要求使用土地和建设，验收合格证明作为登记发证的要件之一。

（七）登记发证

农村居民住宅验收合格后，由镇（街道）收集相关材料，统一上报国土管理部门和房产管理部门,办理集体土地使用权证和房屋所有权证。

六、监督检查

（一）各级政府和相关部门应按照土地管理共同责任机制要求，落实工作责任，形成执法监管合力，共同遏制违法占地、违法建设的行为。镇（街道）要建立健全农村建房管理动态巡查责任制度，明确镇（街道）、村（居）、包村干部及相关部门职责分工，整合国土、城管、村建等力量，建立联合巡查或交叉轮流巡查制度，切实做到对宅基地违法违规行为早发现、早制止、早报告。由区政府统筹协调，镇（街道）牵头，组织国土、城管等相关部门，对未经许可或未按照许可要求进行建设的，责令停止、限期改正，逾期不改正的，予以拆除，并撤销相关审批手续。同时，对不符合审批要求的按“两违”处置，并追究责任人责任。

（二）在农村建房管理过程中，对各级政府和相关部门不履行或不正确履行管理职责的，或有以下情形的，由纪检监察部门责令限期改正，并视情对相关责任人员依法依规予以效能问责或党政纪处分；涉嫌构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

1.对符合法定条件的申请人未在规定期限内作出准予批准决定的；

2.对符合法定条件的申请不予受理、未依法说明不受理申请或不予审批的理由的；

3.审批过程中，擅自收费或者不按照法定项目和标准收费的；

4.审批过程中，利用职权对申请人进行“吃、拿、卡、要”的；

5.对不符合法定条件的申请人准予审批或者超越法定职权作出准予批准决定的；

6.有失职、渎职行为的；

7.其他需要效能问责或给予党政纪处分的。

（三）区政府将继续加大对农村建房管理的考核力度，把村庄规划编制、建房审批、批后监管作为国土资源执法监察“红绿旗”检查评比的重要内容，严格执行奖励措施和责任追究制度。按“谁审批谁负责”的原则，由所在镇（街道）落实建房批后管理，镇（街道）在每年12月15日之前，以文件形式将本年度宅基地审批及使用情况上报区政府。区国土分局、住建局定期对建房审批建设的情况进行抽查，并与年初下达的新增建设用地指标进行对照，对镇（街道）批准农村住宅用地面积超过年度农村建房新增建设用地指标的，核减下一年度用地指标。

七、法律责任

（一）违反本通知，未经批准或未按照批准文件和规定进行施工的，视为违法建设，由镇（街道）责令停止建设、限期改正或拆除。

（二）农村村（居）民采取非法手段获取批准、建设住房的，由镇（街道）、国土部门责令退还非法占用的土地，限期拆除或依法实行强制拆除，恢复土地原状。

（三）农村村（居）民建房使用不合格建材产品的，由镇（街道）规划建设管理机构责令停止建设、限期改正；拒不改正的，由镇（街道）依据相关规定予以处罚。

八、本通知自下发之日执行，原有关规定与本通知不符的，以本通知为准。

附件：1.城厢区农村居民住宅用地和建设审批流程图

2.城厢区农村居民住宅用地和建设申请表

3.城厢区旧宅基地使用权收回合同

4.城厢区农村居民住宅建房使用宅基地放样单