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莆田市城厢区农业农村局莆田市城厢区自然资源局莆田市城厢区市场监督管理局关于印发城厢区工商资本租赁农地监管和风险防范办法(试行)的通知

来源：本网时间：2020-11-26 15:35

各镇（街道），区直有关单位：

《城厢区工商资本租赁农地监管和风险防范办法(试行)》，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

莆田市城厢区农业农村局莆田市城厢区自然资源局

莆田市城厢区市场监督管理局 2020年11月26日

城厢区工商资本租赁农地监管和风险防范办法

(试行)

第一章总则

第一条 为切实加强工商资本(指工商业者投入的资本)租赁农地(指农户承包耕地)监管和风险防范，促进工商和社会资本持续健康投资农业，加快现代农业发展和促进农民增收，根据农村土地承包的相关法律法规规章和中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》(中办发﹝2014﹞61号)、农业部、中央农办、国土资源部、国家工商总局《关于加强对工商资本租赁农地监管和风险防范的意见》（农经发〔2015〕3号）和福建省农业厅、福建省国土资源厅、福建省工商行政管理局《关于加强对工商资本租赁农地监管和风险防范的实施意见（试行）》（闽农经管〔2015〕259号）等规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 本区行政区域内工商资本租赁农地从事农业生产经营适用本办法。

第三条 本区行政区域内工商资本租赁农地从事农业生产经营的监管和风险防范实行属地管理。

第四条 工商资本租赁农地要坚持依法自愿有偿、经营规模适度和农地农用的原则，充分尊重农民意愿，不损害农民权益、不改变土地用途、不破坏农业综合生产能力和农业生态环境。

第五条 工商资本租赁农地实行分级备案，加强事中事后监管，建立工商资本租赁农地资格审查、项目审核制度，健全多方参与、管理规范的风险防范机制。

第二章经营范围

第六条 引导工商资本从事粮油生产、良种种苗繁育、设施农业、特色鲜果、花卉产业和休闲观光农业等适合企业化经营的现代种养业。

(一)鼓励工商资本根据当地资源禀赋、产业特征，重点发展资本、技术密集型产业，从事农产品加工流通和农业社会化服务。

(二)鼓励工商资本发展良种种苗繁育、高标准设施农业、规模化养殖等适合企业化经营的现代种养业，开发农村"四荒"资源发展多种经营，投资开展土地整治和高标准农田建设。

(三)鼓励工商资本开展农业环境治理和生态修复，在生产发展中切实保护耕地等农业资源，严禁占用基本农田挖塘、栽树及其他毁坏种植条件的行为。

工商资本进入农业，应通过利益联结、优先吸纳当地农民就业等多种途径带动农民共同致富。鼓励"公司+农户"共同发展，支持农业企业通过签订订单合同、领办创办农民合作社、提供土地托管服务等方式，带动种养大户、家庭农场等新型农业经营主体发展农业产业化经营，实现合理分工、互利共赢，让农民更多地分享产业增值收益。

第三章规范管理

规范工商资本以企业、组织等形式租赁农地行为的管理。

第七条 资格准入。租赁农地的企业(组织)，应是按照国家相关法律法规规定注册登记，有农业生产经营能力的组织，并具备以下条件:

(一)主体资质。按现代企业管理制度经依法批准设立的以农产品生产、加工或流通为主营业务、具有独立法人资格的经营主体。企业应具有合理科学的组织机构，明确组织、管理农业生产的机构、职责及负责人，所设机构全面，包括基地管理、技术指导、农资供应、加工、仓储、销售等环节部门。

(二)经营能力。企业(组织)应有专职的管理、技术、检验、销售人员，其中管理人员应具有3年以上从业经验，技术人员需具有中级以上涉农专业职称，食用农产品生产加工企业(组织)的检验人员需持有无公害农产品内检员证或绿色食品内检员证等证书。

(三)资产信用。企业(组织)需具有从事农业生产经营能力和履约能力，企业的总资产报酬率应高于同期银行贷款利率，连续三年盈利，企业银行信用等级在A级以上(含A级)。

第八条 租赁面积和时间。单个企业（组织）租赁农地的面积规模，原则上由区综合考虑本地人均耕地状况、城镇化进程和农村劳动力转移规模、农业科技进步和生产手段改进程度、农业社会化服务水平等因素确定;首次租赁面积不得超过当地规定的规模上限;确有良好经营业绩的，可进一步扩大租赁规模。租赁期限应根据项目实施情况由流转双方协商确定，但不得超过二轮承包剩余时间。

第九条 建立区、镇街分级审查审核制度和备案制度，促进耕地资源集约、集聚、集群高效开发利用和工商资本有序进入农业。

要按照工商资本租地面积的多少，以镇街、区为主建立农村土地经营权流转分级审核备案制度。审核备案事项应包括农地租赁合同、农地使用情况等内容。对租赁农地超过当地上限控制标准或者涉及整村整组流转的，要作为审核备案重点，提出明确要求。对单个企业（组织）在单个区内租地面积在1000亩及以下的由镇人民政府(街道办事处)组织审查审核，报区级备案；对1000亩以上由区农业农村局和区自然资源局会同镇人民政府(街道办事处)组织审查审核，5000亩-10000亩（含）上报市一级备案；10000亩以上报省一级备案。备案事项应包括对土地流入方审查审核的资料、农地租赁合同、农地流转交易鉴证书等内容。通过备案审查准确掌握工商资本租地情况，以利更好实施监督。

第十条 审查审核内容。

(一)主体资格审查。对第七条规定的租地企业(组织)法人资格、注册地址、资质资信、技术水平、生产经营管理能力、土地复耕能力和履约能力等资格条件进行审查。

(二)实施项目审核。对租地企业（组织）租赁农地所实施的项目进行以下审核:1、实施的项目是否符合国家法律法规、土地管理、环境保护、农业产业政策、产业发展规划、区域总体规划要求;2、项目实施的预期效益及经营风险评估;3、租赁农地的规模、用途、期限、价格及租金支付方式;4、其他涉及农地管理、农民权益保护等需要审核的内容。

(三)审查审核资料。企业(组织)章程、组织机构代码证、有效营业执照副本等复印件(需加盖单位公章，原件复核);银行信用等级认定证书;产业规划、产品市场预测、经营风险评估、经营风险防范、效益分析、环境评价等报告。

第十一条 审查审核程序。

(一)农地租赁流出方(农户或村集体经济组织)，在流转合同签订前，向所在地镇人民政府(街道办事处)的农村土地承包经营权管理部门提出对农地租赁流入方的主体资格、经营能力和所实施项目等情况进行审查审核的申请。

(二)农地租赁流入方(企业、组织)，在承租农地所在地的镇人民政府(街道办事处)农村土地承包经营权管理部门，领取并填写区农业行政主管部门统一制式的农村土地租赁受让审查申请表（附件1），并将审查审核资料一并提交给镇人民政府(街道办事处)农村土地承包经营权管理部门。

(三)镇人民政府(街道办事处)农村土地承包经营权管理部门，自收到农地租赁流出和流入双方申请之日起15个工作日内组织开展审查审核;区农村土地承包经营权管理机构自收到申请之日起15个工作日内组织开展审查审核。审核表见附件2、附件3、附件4、附件5。

区、镇(街道)农村土地承包经营权管理部门，按照分级审查审核原则组织自然资源部门、市场监督管理部门、农村集体经济组织代表、农民代表和农业专家等，通过书面报告和现场查看等方式进行审查审核。经审查审核具备从事农业生产主体资格条件和项目实施条件的，予以进入农村产权交易市场参与竞价租地。对与国家法律政策相抵触，审查审核未通过的，以书面形式告知申报单位。

第四章风险防范

保障承包农户合法权益，维护企业(组织)合法经营权益，建立工商资本租赁农地风险防范机制，强化事中事后监管。

第十二条 流转鉴证。

鉴证主体。镇人民政府(街道办事处)农村土地承包经营权管理部门是农村土地经营权流转合同鉴证的实施主体，负责对合法、规范的流转合同予以鉴证；对违法或不规范的流转合同及时提出修改意见，并指导当事人完善流转合同。

鉴证内容。主要是对农村土地经营权流转双方签订的流转合同真实性、合法性、完整性进行审查。审查重点包括：合同主体是否合格；合同内容是否符合国家政策法规；当事人意思表述是否清楚、真实；合同条款是否齐全，文字表达是否准确，手续是否完备；合同签字人是否具有合法身份和资格，代理人的代理行为是否合法有效等。也可以由各镇街聘请的律师共同把关。

鉴证程序。农村土地经营权流转合同鉴证由签订流转合同的当事人提出申请，填写合同鉴证申请表，并提供相关佐证材料。佐证材料包括：当事人的身份证或户口本、流转土地的承包合同或经营权证、书面流转合同等。有委托代理的，还要提供委托代理人的委托代理书；有二次流转的，还要提供原承包方的同意证明。镇人民政府（街道办事处）农村土地承包经营权管理部门接到鉴证申请后，必须予以受理。能立即办理的，必须立即办理；不能立即办理的，需在15个工作日内完成审查和鉴证；材料不齐的，由当事人补齐后再予以受理。

鉴证方式。由镇人民政府（街道办事处）农村土地承包经营权管理部门经办人在书面流转合同上签字确认，并加盖鉴证机构公章。流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和镇人民政府（街道办事处）农村土地承包经营权管理部门（鉴证单位）各备案一份。镇人民政府（街道办事处）农村土地承包经营权管理部门的备案合同作为永久档案保存。

合同鉴证不得收取任何费用，不得强迫流转当事人接受鉴证。严禁工商资本借政府或基层组织通过下指标、定任务等方式强迫农户流转农地，没有农户书面委托的，不能以少数服从多数名义将农户承包地集中对外招商经营。严禁在农地租赁中私相授受和谋取私利的行为。

第十三条 用途监管。镇人民政府(街道办事处)加强属地管理，对规模流转土地使用情况进行动态监测，切实保护基本农田和保障农地农用。

严禁借土地流转之名违规搞非农建设;严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所;严禁在城市建设规划范围内擅自长期流转土地。要指导租地企业(组织)合理使用化肥、农药等投入品，防止出现掠夺性经营现象。

租地企业(组织)应按照合同约定在租赁农地上直接从事农业生产经营，未经承包农户同意，不得转租。对未经承包农户同意而转租的，承包农户和村集体经济组织可依法解除农地租赁合同。

第十四条 租地预付金。工商资本租赁农地实行先付租金、后用地。

第十五条 风险保障金。建立租赁农地风险保障金制度，用于防范承包农户权益受损及承担违约责任等。

风险保障金实行缴纳企业(组织)专户存储管理。未足额缴纳风险保障金的，原则上不得租赁流转农地。新签或变更经营主体的土地流转风险保障金由经营主体按年流转费的20%，但不低于200元/亩的标准向村集体经济组织交纳。经营主体交纳的风险保障金由镇（街）统一建立专账管理。积极探索建立土地流转履约保证保险机制，切实保障流转各方的经济利益（见附件6）。

第十六条 规范租赁合同。在福建省的《农村土地承包经营权流转合同》基础上，区级农村土地承包经营权管理部门制定符合我区实际的《农村土地承包经营权流转合同》，见附件7-9，明确约定租赁土地农业使用用途、流转价格及年递增机制、预付金、保障金、土地复垦、转租、合同解除、违约责任等事项，并明确以下内容:租地企业（组织），自土地租赁合同签订生效10日内，向村集体经济组织交纳分别缴纳风险保障金和全年土地流转预付租金。风险保障金由镇(街)三资委托代理中心用于支付企业(组织)因中途退出拖欠的农户租金、企业（组织）擅自改变土地用途的处罚金和企业（组织）对土地从事掠夺性经营损坏地质的补偿等，不足支付的依照法律途径解决;租赁合同期满且无违约违规行为的，及时返还风险保障金本息;在足额缴纳本年度土地流转租金的同时，合同明确自第二年起，每年年初缴纳全年土地流转租金。

经审查审核符合租地条件的企业(组织)，与农地流出方(或受流出方委托的第三方)在镇人民政府（街道办事处）农村土地承包经营权管理部门鉴证下，签订《农村土地承包经营权流转合同》，合同一式四份，流转双方各执一份、发包方一份、镇（街）农村土地承包经营权管理机构备案一份。

镇人民政府(街道办事处)农村土地承包经营权管理部门要加强对农地承包经营权流转信息、农地流入方审查审核申请表、租赁合同、流转交易鉴证书及其他规范性书面材料等基础档案资料的归档和妥善管理工作。

在镇人民政府(街道办事处)农村土地流转服务中心平台公开交易鉴证和分级备案的，优先享受有关土地流转、相关产业扶持政策和优惠措施。

第十七条 建立健全土地租赁退出机制。镇人民政府(街道办事处)农村土地承包经营权管理部门、村级组织定期对租地企业（组织）承租农地经营利用、项目实施、合同履行等情况进行跟踪审查、评估和监测，及时纠正查处违法违规行为。对严重违法违规行为或因经营不善及自然风险、市场风险导致生产经营无法继续进行的，依照合同约定解除合同并限期退出，防止浪费农地资源、损害农民土地权益。

土地流转各方在签订土地流转合同时，应明确约定流转退出条件。土地流转后因土地征收、自然灾害或意外原因等造成经营主体无法继续耕作的，按合同约定应终止合同。出现土地抛荒、违反用地政策、经营者未按规定期限支付土地流转费用，经流出方提出整改意见后在规定期限内仍未改正的，流出方按合同约定可终止合同。在流转期间，因经营不善或其他特殊原因不愿再经营的，在征得流出方同意后，可终止合同。

第十八条 建立健全租赁农地违规惩戒机制。对在粮食主产区、粮食生产功能区、高产创建项目实施区等违反产业规划的，停止享受相关农业生产扶持政策。

对失信租赁农地企业，通过企业信用信息公示系统向社会公示。对擅自改变农业用途、严重破坏或污染租赁农地等违法违规行为，一经发现，责令限期整改，并依法追究相关责任。农地发包方和承包方有义务对租赁出去农地的利用情况进行监督，对发现有改变农地用途的行为，应及时制止和向镇人民政府(街道办事处)、自然资源局、区农业农村局等部门反映。对违反合同约定的，流出农户和农村集体经济组织可依法解除农地租赁合同，并要求赔偿。

第五章规范服务

第十九条 完善农村土地流转服务机构。坚持土地流转管理与服务并重，加强区、镇(街)、村三级土地流转服务体系建设，完善镇(街)土地流转服务中心法律政策宣传、流转信息、价格评估、公开交易、合同签订指导、流转资料台账、利益协调、纠纷调处等功能，为租地企业（组织）提供服务。

第二十条 建立健全价格指导机制。既要保护农户的合法权益不受损害，又要保护经营主体的利益，防止哄抬土地流转价格，破坏土地流转市场正常秩序。在确定土地流转价格时，要充分尊重农户与经营主体的意愿，合理确定土地流转价格。土地流转费以实物折价确定为宜，实行土地流转指导价制度，根据市场变化情况，适时调整公布土地流转指导价。各镇（街道）也可根据本地经济发展水平、地理位置、土地种植作物、地力、基础设施等综合情况，因地制宜，分类研究制定出台本镇（街）土地流转指导价，保障农民流转土地的合法合理收益。

第二十一条 信息收集发布服务。完善流转土地信息收集、汇总和发布机制。完善农户流转土地意向信息-村级土地流转服务站收集、登记、汇总、上报-镇人民政府(街道办事处)农村土地承包经营权管理部门审核、筛选、分类和汇总后发布的程序，进行公开发布。

第六章纠纷调处

第二十二条农地流转纠纷协商调解实行属地管理。流转双方因流转合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议的，应友好协商解决;协商不成的，应先向村民委员会、镇人民政府(街道办事处)农村土地承包经营权调解委员会申请调解。

当事人不愿协商调解或协商调解不成的，可向所在区农村土地承包经营权流转纠纷仲裁机构申请仲裁。当事人也可直接向当地人民法院起诉。

第二十三条各级农村土地承包经营权管理机构，应加强与纪检监察、司法、信访等部门沟通协作，建立多部门协调解决土地流转重大问题的工作联动机制。

第七章监督管理

第二十四条有关部门各司其职，协作配合，落实监管责任。

镇人民政府(街道办事处)农村土地流转服务中心交易平台应加强农地流转公开交易和鉴证工作。

农业农村部门要指导镇街土地流转服务中心做好土地流转日常管理和服务工作，按"分级审查"原则，加强对规模以上土地流转经营项目的跟踪审查、评估和年度检查，发现违反法律政策规定的，应及时通报有关部门并联合查处。

区自然资源局加强对租赁农地“非农化”情况的监管，及时查处违法违规行为。

区市场监督管理局负责通过企业信用信息公示系统向社会公开租赁农地企业的基本信息。

区财政局按照政策要求配合实施相关产业扶持政策和优惠措施。